Doanh nghiệp xây dựng cùng bất động sản trước áp lực chi phí và tín dụng

Áp lực chi phí leo thang

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch VACC đồng thời là Chủ tịch HĐQT Công ty CP bất động sản Toàn Cầu cho rằng, để đạt mục tiêu tăng trưởng GDP hai chữ số, ba trụ cột chính cần được kích hoạt gồm nông - lâm nghiệp xuất khẩu, công nghiệp - xây dựng và tiêu dùng. Riêng khu vực công nghiệp - xây dựng, vốn tăng trưởng khoảng 9 - 10%, được giao mục tiêu tăng trưởng tới 12% trong năm 2026.

Dù vậy, bước vào năm 2026, ngành xây dựng vừa đứng trước cơ hội lớn từ kế hoạch giải ngân khoảng 1 triệu tỷ đồng vốn đầu tư công, vừa đối mặt với những thách thức mang tính sống còn.

Tác động từ xung đột tại Trung Đông khiến giá nguyên nhiên vật liệu tăng mạnh, tạo áp lực chi phí chưa từng có. Giá dầu diesel đã tăng từ khoảng 17.000 đồng lên 35.000 đồng/lít, trong khi nhựa đường asphalt tăng từ 12.000 đồng lên 19.000 đồng/kg.

“Áp lực chi phí khiến nhiều nhà thầu rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan: tiếp tục thi công thì lỗ nặng, dừng lại thì vi phạm hợp đồng”, ông Hiệp cho biết.

Trong khi đó, năng lực nội tại của ngành cũng bộc lộ hạn chế khi số doanh nghiệp xây dựng có quy mô vốn trên 500 tỷ đồng còn rất ít, khó đáp ứng yêu cầu triển khai các dự án quy mô lớn nếu không có giải pháp tháo gỡ kịp thời.

Doanh nghiệp bất động sản “khát vốn”

Không chỉ xây dựng, thị trường bất động sản năm 2026 cũng được dự báo đối mặt với nhiều biến động. Dù năm 2025 đã ghi nhận những chuyển biến tích cực về thể chế, với nhiều dự án được tái khởi động, nhưng điểm nghẽn về tín dụng lại nổi lên.

Theo ông Hiệp, bất động sản phụ thuộc tới khoảng 70% vào vốn vay ngân hàng. Tuy nhiên, hiện nay các ngân hàng đang siết chặt cho vay, chỉ lựa chọn khắt khe các dự án, chủ yếu tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Cùng đó, lãi suất tăng mạnh từ mức 7 - 7,5% lên 11 - 12%/năm đối với doanh nghiệp, còn lãi suất vay mua nhà của cá nhân lên tới 14 - 15%/năm. Đây là mức chi phí vốn được đánh giá là “bất khả thi” đối với cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

“Không có tín dụng, bất động sản giống như cá mất nước”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Dòng tiền bị tắc nghẽn khiến doanh nghiệp không thể triển khai dự án, hàng tồn kho gia tăng và tiềm ẩn nguy cơ trở thành nợ xấu quy mô lớn. Theo cảnh báo, nếu dòng vốn không được khơi thông, việc xử lý khối nợ xấu khoảng 1 triệu tỷ đồng của nền kinh tế cũng sẽ gặp nhiều khó khăn.

Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh chiến lược để tồn tại. Theo ông Hiệp, các doanh nghiệp bất động sản cần tập trung vào những phân khúc có khả năng hấp thụ tốt như nhà ở xã hội, nhà ở trung bình; đồng thời đẩy mạnh cải tạo chung cư cũ - lĩnh vực vừa đáp ứng nhu cầu thực, vừa góp phần chỉnh trang đô thị.

Bên cạnh khó khăn về vốn, các vấn đề thể chế tiếp tục là lực cản lớn đối với doanh nghiệp. Theo ông Hiệp, dù thủ tục cấp phép đã có cải thiện, nhưng hai trong ba điểm nghẽn chính còn lại của thị trường bất động sản là đất đai và quy hoạch vẫn là những “hòn đá tảng”.

Ở khâu đất đai, doanh nghiệp phải đối mặt với hai rào cản lớn. Thứ nhất là giải phóng mặt bằng kéo dài, có dự án mất tới 11 năm mới hoàn tất. Thứ hai là quá trình giao đất, định giá đất với nhiều bất cập, đặc biệt là hệ số K - yếu tố còn thiếu minh bạch và tiềm ẩn rủi ro lớn cho doanh nghiệp.

Về quy hoạch, dù đã có chủ trương phân cấp, nhưng thực tế triển khai vẫn ách tắc. Nhiều dự án phải chờ quy hoạch tổng thể, kéo theo sự đình trệ dây chuyền từ quy hoạch phân khu đến quy hoạch chi tiết 1/500.

Thực tế cho thấy, để hoàn thiện thủ tục pháp lý một dự án, doanh nghiệp từng phải xin tới 43 loại “con dấu”, mất ít nhất khoảng 3 năm. Dù quy trình đã được rút gọn phần nào, nhưng thủ tục hành chính vẫn bị đánh giá là rườm rà, tiêu tốn lớn thời gian và nguồn lực.

Cần chính sách tiền tệ linh hoạt

Theo ông Hiệp, để ngành xây dựng và bất động sản đạt mục tiêu tăng trưởng 12%, qua đó đóng góp vào tăng trưởng chung, điều kiện tiên quyết là phải có sự điều chỉnh linh hoạt trong chính sách tiền tệ, đặc biệt là hạ nhiệt lãi suất và khơi thông dòng vốn tín dụng.

Bên cạnh đó, ông cũng nhấn mạnh vai trò của chính quyền địa phương trong việc đồng hành, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Thực tế tại một số địa phương như Phú Thọ, Lạng Sơn cho thấy, sự vào cuộc trực tiếp, sâu sát của lãnh đạo đã giúp xử lý kịp thời các vướng mắc tại công trường.

“Trong bối cảnh hiện nay, sự đồng hành của chính quyền là yếu tố then chốt giúp doanh nghiệp vượt qua thách thức”, ông Hiệp nhận định.

Dự báo năm 2026 sẽ là một năm đầy sóng gió với thị trường xây dựng và bất động sản. Khi chi phí đầu vào tăng cao, tín dụng bị siết chặt và các rào cản thể chế chưa được tháo gỡ triệt để, mục tiêu thực tế nhất của cộng đồng doanh nghiệp lúc này vẫn là duy trì hoạt động và tìm kiếm cơ hội tồn tại, chờ đợi những tín hiệu tích cực hơn từ chính sách.