Nhìn lại hành trình của Long Giang Land và dấu hỏi về bài toán huy động vốn nghìn tỷ cho loạt dự án

Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Long Giang (Long Giang Land – Mã: LGL) được thành lập vào tháng 10/2001 tiền thân được biết đến với tư cách là nhà thầu trong lĩnh vực nền móng các công trình cao tầng.

Bước sang năm 2004, Công ty chính thức trở thành doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản. Tháng 10/2009 Long Giang Land chính thức niêm yết trên Sở giao dịch Chứng khoán TP HCM (HOSE).

Kể từ khi thành lập tới nay, Long Giang Land đã trải qua 5 lần tăng vốn từ mức 30 tỷ đồng khi thành lập tới nay vốn điều lệ của Công ty là 500 tỷ đồng.

Hiện ông Lê Hà Giang – Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty đang là cổ đông lớn nhất của Long Giang Land nắm 21,37% vốn. Cổ đông lớn thứ hai là Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Long Giang.

Công ty chủ yếu đầu tư dự án tại Hà Nội, TP HCM và các tỉnh, thành phố lớn như: Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết, Cần Thơ… và được chú ý với chuỗi dự án mang thương hiệu Rivera Park ở TP HCM và Hà Nội.

Có thể nói kể từ niêm yết HOSE vào năm 2009 đã mở ra một thời kỳ đen tối cho Long Giang Lan khi giai đoạn 2010 – 2014, kết quả kinh doanh của Long Giang Land liên tục lao dốc, thậm chí Công ty đã ghi nhận khoản lỗ tới 49 tỷ đồng vào năm 2013.

Giai đoạn 2015 – 2018, doanh nghiệp bắt đầu ghi nhận sự hồi sinh khi cả doanh thu và lợi nhuận liên tục tăng trưởng đặc biệt tăng mạnh trong hai năm 2017 và 2018. Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận kép hàng năm (CAGR) giai đoạn 2015 – 2018 của Long Giang Land lên tới gần 76%. Năm 2018 là năm Công ty ghi nhận doanh thu vượt 1.100 tỷ đồng còn lợi nhuận vượt 100 tỷ đồng, cán mốc kỷ lục.

Tuy nhiên để đánh đổi lấy sự tăng trưởng trong kết quả kinh doanh đòi hỏi doanh nghiệp phải đẩy mạnh vay nợ và hàng tồn kho.

Giai đoạn 2015 – 2018 cũng là giai đoạn Long Giang Land ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ về quy mô tài sản, nguồn vốn khi hàng tồn kho hết năm 2018 tăng gấp 9,6 lần so với cuối năm 2014 còn khoản nợ đi vay (ngắn hạn và dài hạn) từ ngân hàng và tổ chức cuối năm 2018 lên tới 811 tỷ đồng, gấp 5,3 lần so với cuối năm 2014.

Tuy nhiên việc hàng tồn kho và nợ đi vay tăng quá mạnh, hết năm 2018 hàng tồn kho chủ yếu là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang ở các dự án đã chiếm tới hơn nửa tổng tài sản bên cạnh khoản nợ vay vượt vốn chủ sở hữu là một dấu hiệu đáng báo động với Long Giang Land.

Đi sâu vào khoản hàng tồn kho, báo cáo tài chính hợp nhất các năm từ 2016 đổ về trước không thuyết minh chi tiết khoản mục này gồm những dự án nào nhưng theo báo cáo của năm 2017 thì chi phí dở dang hơn 1.448 tỷ đồng gồm hai dự án là Rivera Park Sài Gòn (Chung cư Thành Thái) và dự án Rivera Park Hà Nội ở 69 Vũ Trọng Phụng.

Dự án 69 Vũ Trọng Phụng do Long Giang Land hợp tác với Công ty cổ phần Tu bổ di tích và Thiết bị Văn hóa TW với tỷ lệ góp vốn lần lượt là 62% và 38%, khởi công vào năm 2015 và có tổng vốn đầu tư khoảng 1.328 tỷ đồng.

Theo thông tin trên website dự án, dự án có tổng diện tích là 10.627,8 m2, gồm 2 tòa nhà hỗn hợp cao 22 tầng, 666 căn hộ, 9.863 m2 diện tích sàn thương mại, văn phòng.

Còn dự án Chung cư Thành Thái chính thức khởi công vào năm 2014 do chính Long Giang Land làm chủ đầu tư với quy mô gần 11.000 m2 đất. Tổng vốn đầu tư của dự án khoảng 1.337 tỷ đồng.

Tháng 10/2017, dự án Chung cư Thành Thái đã được bàn giao và đưa vào sử dụng và tới tháng 6/2018 dự án 69 Vũ Trọng Phụng cũng đã được hoàn thành và đưa vào sử dụng từ quý III/2018. Tuy nhiên tới ngày 31/3/2019, tồn kho ở hai dự án này vẫn còn tới 854 tỷ đồng, trong đó dự án 69 Vũ Trọng Phụng là 568 tỷ đồng còn Chung cư Thành Thái là 286 tỷ đồng.

Có thể nói năm 2018 là năm Long Giang Land thực hiện góp vốn và M&A rất mạnh để chuẩn bị cho loạt dự án được triển khai trong thời gian tới.

Năm 2018, Long Giang Land góp thêm 40,2 tỷ đồng để sở hữu 48% vốn Công ty Cổ phần Long Giang Sài Gòn, góp 30,6 tỷ đồng để nắm 51% vốn Công ty Cổ phần Rivera Hà Nội. Bên cạnh đó, Công ty cũng mua thêm 26,57% vốn để nâng sở hữu tại Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ Nghĩa Đô lên 52,46%; mua lại 51% cổ phần của Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản – May thêu Việt Hưng, đưa May thêu Việt Hưng thành công ty con của Long Giang Land.

Từ năm 2019 – 2023, Long Giang Land sẽ thực hiện tới 4 dự án mang thương hiệu Rivera Park gồm có 2 dự án ở Hà Nội, Cần Thơ và Bình Thuận; trong đó có 3 dự án có thể được hoàn thành và khai trương vào năm 2021. Tổng số tiền dự kiến đầu tư cho 4 dự án khoảng 3.600 tỷ đồng.

Với tình hình tài chính đang có dấu hiệu khó khăn khi vay nợ, hàng tồn kho liên tục tăng cao 3 năm qua, vậy Long Giang Land sẽ xoay xở như thế nào để huy động vốn triển khai dự án?

Bên cạnh đó, trong bối cảnh tín dụng vào bất động sản đang ngày càng siết chặt khi Chính phủ đang có chủ trương là sẽ giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn dự kiến giảm từ 40% năm 2019 xuống 35% vào đầu năm 2020 và tiến tới tỷ lệ 30% trong thời gian sau đó, đồng thời nâng hệ số rủi ro từ 150% lên 200%, thậm chí là 250 - 300% nếu cần.

Cơ quan quản lý đang ngày càng siết tín dụng thì nhiều doanh nghiệp chuyển từ nguồn vốn ngân hàng sang huy động trái phiếu doanh nghiệp, song để huy động tiền từ trái phiếu đòi hỏi doanh nghiệp phải có tình hình tài chính tốt, chiến lược phát triển, minh bạch thông tin cũng như có được hệ số tín nhiệm cao từ nhà đầu tư. Theo đó kênh trái phiếu hiện vẫn là mảnh đất của doanh nghiệp lớn.

Căn cứ kế hoạch thì trong năm 2019, Long Giang Land mới chỉ có dự kiến nâng vốn điều lệ từ 500 tỷ lên 640 tỷ đồng. Vì vậy bài toán huy động vốn vẫn là một dấu hỏi với Long Giang Land.