Hơn 65% lượng trái phiếu bất động sản đã phát hành trong năm 2020 tiềm ẩn rủi ro về tài sản đảm bảo

SSI Research không đánh giá cao chất lượng tài sản đảm bảo là cổ phiếu

Báo cáo của SSI Research cho biết, lượng phát hành trái phiếu trong 4 tháng cuối năm 2020 giảm khá nhiều so với cùng kỳ cũng như giai đoạn trước đó, do Nghị định 81 có hiệu lực kể từ 1/9/2020 quy định các lô phát hành riêng lẻ phải cách nhau tối thiểu 6 tháng, tổng dư nợ phát hành không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu và các điều kiện về hồ sơ phát hành chặt chẽ hơn. Tuy nhiên, tính cả năm 2020, các doanh nghiệp bất động sản vẫn là nhóm phát hành trái phiếu nhiều nhất.

Theo đó, trong năm qua, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành tổng cộng 182.600 tỷ đồng trái phiếu, chiếm 40,1% tổng phát hành toàn thị trường, tăng so với tỷ trọng 39,6% năm 2019 và là nhóm phát hành nhiều nhất trong 2 năm gần đây.

Kỳ hạn bình quân của các trái phiếu bất động sản phát hành trong năm 2020 là 3,95 năm, tăng nhẹ so với mức 3,91 năm của năm 2019, tập trung chủ yếu vào quý III và IV. Các lô phát hành trong tháng 8/2020 - tháng phát hành nhiều nhất trong năm, có kỳ hạn bình quân lên tới 4,6 năm.

Một số lô phát hành lớn có kỳ hạn dài là CTCP Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân (6.000 tỷ đồng, 7 năm), CTCP Đầu tư và Quản lý khách sạn TNH (3.000 tỷ đồng, 7 năm), CTCP Tổng hợp Thế giới Xanh (1.750 tỷ đồng, 6 năm), CTCP Bất động sản HANO-VID (8.655 tỷ đồng; 5,7 năm)…

Cũng theo báo cáo của SSI Research, trong năm 2020 có 35.700 tỷ đồng trái phiếu bất động sản phát hành mới không có tài sản đảm bảo, chiếm gần 20% tổng lượng phát hành.

Trong đó, các tổ chức phát hành nhiều nhất là CTCP Bất động sản HANO-VID, CTCP Bất động sản Mỹ, CTCP Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân, TNR holdings… Tuy nhiên, con số thực tế có thể lớn hơn do có khoảng 57.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản thiếu thông tin về tài sản đảm bảo trong bản công bố thông tin.

Trong năm 2020, toàn thị trường có gần 37.000 tỷ đồng trái phiếu phát hành được đảm bảo bằng cổ phiếu thì riêng nhóm bất động sản chiếm 27.100 tỷ đồng (73,2%).

Tổng lượng trái phiếu bất động sản không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu phát hành năm 2020 là gần 63.000 tỷ đồng, chiếm 34,5% lượng phát hành.

Như vậy, nếu tính cả lượng trái phiếu không có tài sản đảm bảo, tài sản đảm bảo bằng cổ phiếu và không có thông tin tài sản đảm bảo, con số lên đến 119.800 trái phiếu, chiếm đến 65,6% lượng trái phiếu bất động sản đã phát hành trong năm 2020.

Trước đó, tại báo cáo phát hành trái phiếu doanh nghiệp hồi tháng 10/2020, SSI Research cho biết không đánh giá cao chất lượng tài sản đảm bảo là cổ phiếu vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, giá trị cổ phiếu sẽ sụt giảm rất nhanh, thậm chí giá trị cổ phiếu của tổ chức phát hành có thể về 0 nếu doanh nghiệp mất khả năng thanh toán/phá sản.

Do đó, các nhà đầu tư cần cẩn trọng khi xem xét đầu tư vào các trái phiếu không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu.

Đồng quan điểm, Fiin Group cho biết, gần 80% giá trị trái phiếu bất động sản phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết, với các hệ số tài chính ở mức yếu hơn đáng kể so với các doanh nghiệp niêm yết. Thế nhưng, các trái phiếu của các doanh nghiệp chưa niêm yết này lại đang có lãi suất quanh mức 10-12%.

Theo nhóm nghiên cứu FiinGroup, trái phiếu của các doanh nghiệp này có thể bao gồm tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh của bên thứ ba, nhưng yếu tố này không có nhiều ý nghĩa đối với nhà đầu tư đại chúng, bao gồm cả nhà đầu tư chuyên nghiệp được định nghĩa theo Luật Chứng khoán sửa đổi.

Trong trường hợp doanh nghiệp không có khả năng thanh toán thì tài sản thế chấp chỉ có nhiều ý nghĩa với các đơn vị có thể xử lý và tìm thấy giá trị từ tài sản đó.

“Tại đa số trường hợp, nhà đầu tư cá nhân đại chúng hay chuyên nghiệp đều khó có năng lực xử lý tài sản thế chấp”, nhóm nghiên cứu FiinGroup chia sẻ.

Một rủi ro khác cũng được nhóm nghiên cứu nhắc tới là những trái phiếu đã được phân phối tiếp cho các nhà đầu tư đại chúng ở nhiều hình thức khác nhau mà không có việc bảo lãnh của các tổ chức trung gian, tạo ra các rủi ro không lường trước cho nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân.